Hipoteca para extranjeros residentes en España

Sí. La ley española no impide que una persona extranjera compre vivienda o pida un préstamo hipotecario. La protección de la Ley 5/2019 (información previa, FEIN, acta notarial gratuita) se aplica a cualquier persona física que firme un préstamo sobre una vivienda en España^[1].

Lo que no existe es un derecho a obtenerlo: cada entidad evalúa la solvencia y decide. Tu nacionalidad no debería ser el criterio; tu situación económica sí.

La ley obliga a evaluar la solvencia del solicitante antes de conceder el préstamo^[1]. En la práctica, las entidades suelen mirar:

• Ingresos netos y su regularidad.
• Ratio de esfuerzo: qué parte de tus ingresos se iría en cuotas de préstamos.
• Ahorro aportado y su origen.
• Deudas e historial de pagos.
• Valor de tasación de la vivienda.

Los umbrales concretos varían entre entidades y en el tiempo. No hay una regla única.

Conceptos clave

El NIE es tu número de identificación; la TIE es la tarjeta que acredita tu autorización de residencia^[3]. Para comprar ante notario necesitas el NIE.

La residencia puede ser temporal (con renovaciones) o de larga duración. La ley no exige un tipo concreto para pedir hipoteca, pero algunas entidades tienen en cuenta la vigencia restante de tu autorización al decidir el plazo o las condiciones. Si tu tarjeta está próxima a caducar, conviene tener la renovación en trámite y su justificante.

Un contrato indefinido con cierta antigüedad suele facilitar el análisis, pero no es la única vía. Con contrato temporal, fijo discontinuo o como autónomo, las entidades suelen pedir más historial (vida laboral, declaraciones de la renta) para valorar la continuidad de los ingresos.

Comprar en pareja suma ingresos, y también responsabilidades: ambos titulares responden del préstamo.

Como referencia general, las entidades suelen financiar hasta en torno al 80 % del menor valor entre precio y tasación de una vivienda habitual^[2]. El resto (la entrada) más los gastos de compra se suelen pagar con ahorros.

• Vivienda usada: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo lo fija cada comunidad autónoma^[4].
• Vivienda nueva: se paga IVA (con carácter general, tipo reducido para viviendas)^[5] y Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también depende de la comunidad^[4]. En Canarias se aplica IGIC en lugar de IVA.
• Otros gastos: notaría y registro de la compraventa, gestoría y tasación. Con la Ley 5/2019, la mayoría de gastos de constitución de la hipoteca corren a cargo del banco, salvo la tasación^[1].

No damos tipos por comunidad porque aún no los hemos verificado. En el simulador puedes introducir los de tu comunidad.

Lista informativa. Cada entidad puede pedir documentos distintos.

• NIE y TIE (o certificado de registro de ciudadano de la UE) en vigor.
• Últimas nóminas y contrato de trabajo, o declaraciones trimestrales si eres autónomo.
• Informe de vida laboral de la Seguridad Social.
• Última declaración de la renta (IRPF).
• Extractos bancarios de los últimos meses.
• Justificante de otros préstamos o deudas.
• Si ya la tienes: nota simple y contrato de arras de la vivienda.

Si parte de tu ahorro viene de tu país de origen, las entidades españolas están obligadas por la normativa de prevención del blanqueo de capitales a conocer el origen de los fondos^[6]. Conviene traerlo con tiempo, por transferencia bancaria, y guardar los justificantes (extractos de origen, venta de bienes, donaciones documentadas).

Las implicaciones fiscales dependen de cada caso y del país de origen. Consulta con un asesor fiscal.

1. Define un precio aproximado y si la vivienda es nueva o usada.
2. Indica cuánto ahorro podrías aportar, sin dejarte sin colchón.
3. Prueba un TIN y un plazo realistas, y compara varios escenarios.
4. Revisa tu ratio de esfuerzo con tus ingresos netos.

• Contar solo con la entrada

  Olvidar impuestos, notaría, registro y gestoría, que se suelen pagar con ahorros.

• Comparar por TIN

  Comparar ofertas solo por el tipo nominal, en lugar de mirar la TAE y los productos vinculados.

• Firmar arras sin financiación orientada

  Comprometer dinero antes de saber si el importe encaja con tu capacidad.

• No documentar el origen del ahorro

  Llegar al banco con transferencias del extranjero sin justificantes.

• Apurar la cuota

  Elegir una cuota que deja poco margen ante imprevistos o subidas del tipo variable.